감정평가사 2020년 제31회 1교시 90번 기출문제 해설
1교시 · 민법, 경제학원론, 부동산학원론부동산학원론
다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization
rate)은? (단, 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 구함)
○ 유효총소득(EGI): 80,000,000원
○ 재산세: 2,000,000원
○ 화재보험료: 1,000,000원
○ 재산관리 수수료: 1,000,000원
○ 유틸리티 비용(전기, 가스, 난방 등 공익시설에 따른 비용): 1,000,000원
○ 소득세: 2,000,000원
○ 관리직원 인건비: 2,000,000원
○ 부채서비스액(debt service): 연 40,000,000원
○ 대부비율: 30 %
○ 대출조건: 이자율 연 4 %로 15년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)
○ 저당상수(이자율 연 4 %, 기간 15년): 0.09
○ 유효총소득(EGI): 80,000,000원
○ 재산세: 2,000,000원
○ 화재보험료: 1,000,000원
○ 재산관리 수수료: 1,000,000원
○ 유틸리티 비용(전기, 가스, 난방 등 공익시설에 따른 비용): 1,000,000원
○ 소득세: 2,000,000원
○ 관리직원 인건비: 2,000,000원
○ 부채서비스액(debt service): 연 40,000,000원
○ 대부비율: 30 %
○ 대출조건: 이자율 연 4 %로 15년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)
○ 저당상수(이자율 연 4 %, 기간 15년): 0.09
- ①3.93 %
- ②4.93 %
- ③5.93 %
- ④6.93 %
- ⑤7.93 %
정답과 해설 보기
정답: ②
정답 ②. 운영경비=재산세 200+화재보험 100+관리수수료 100+유틸리티 100+인건비 200=700만원(소득세 제외). NOI=8,000-700=7,300만원. 대출액=4,000만/0.09≈4.44억, 가액=대출액/0.3≈14.81억. 환원이율=7,300만/14.81억≈4.93%
- ①틀림3.93%는 계산 결과가 아니다.
- ②맞음NOI/부동산가액=4.93%이다.
- ③틀림5.93%는 소득세 등을 잘못 처리한 값이다.
- ④틀림6.93%는 계산 결과가 아니다.
- ⑤틀림7.93%는 계산 결과가 아니다.